Normativa vigente sobre alquileres en Argentina
Duración mínima del contrato: Para inmuebles destinados a vivienda, no hay una duración mínima, como si lo había en la normativa anterior, por lo que se pueden firmar contratos por dos o tres meses.
Actualización del valor del alquiler: Los ajustes pueden acordarse con el inquilino, con plazos de tres o seis meses utilizando un índice combinado que considera la inflación (IPC) y el aumento salarial (RIPTE).
Registro obligatorio ante la ARCA: Todos los contratos deben ser registrados por el locador en la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA).
Estructura y requisitos esenciales del contrato
Un contrato de alquiler debe ser formalizado por escrito, y su contenido debe cumplir con ciertos requisitos básicos:
Identificación de las partes: el contrato debe incluir los datos completos del locador y el locatario, incluyendo nombres, apellidos, DNI y domicilios legales.
Objeto del contrato: debe especificarse claramente el inmueble que se alquila, incluyendo su dirección y una descripción detallada.
Duración: como se mencionó, para viviendas no hay un plazo mínimo obligatorio sino que será acordado entre las partes. En el caso de inmuebles comerciales, el plazo mínimo es de 3 años.
Monto del alquiler: el contrato debe establecer el monto inicial del alquiler, la periodicidad de los pagos y la moneda en la que se abonará.
Garantías: es importante detallar el tipo de garantía exigida al locatario, que puede ser un depósito en efectivo, una garantía propietaria, un seguro de caución o incluso un aval bancario.
La formalización escrita no solo es una exigencia legal, sino que también protege los derechos de ambas partes. Ante cualquier conflicto, el contrato sirve como documento probatorio en caso de intervención judicial.
Condiciones financieras y ajustes
Cláusulas sobre el pago del alquiler
El pago del alquiler es uno de los elementos centrales de cualquier contrato. Las cláusulas relacionadas con este aspecto deben ser claras y precisas para evitar malos entendidos.
La periodicidad del pago debe quedar establecida en el contrato. El alquiler se abona generalmente de forma mensual.
El contrato debe dejar establecida la moneda de pago. En Argentina, el alquiler suele pactarse en pesos. Sin embargo, en algunos casos, especialmente en propiedades de alto valor, se acuerda en dólares.
La normativa establece que el locatario tiene derecho a pagar en pesos al tipo de cambio oficial si así lo desea.
También es importante que el documento incluya el método de pago previamente pactado. Aunque los pagos en efectivo son comunes, cada vez más contratos incorporan transferencias bancarias como método preferido por su practicidad y trazabilidad.
Garantías y depósitos
Otro aspecto fundamental son las garantías y los depósitos, que protegen al locador frente a posibles incumplimientos.
En cuanto al depósito en garantía, la ley estipula que no puede superar el equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato. Al finalizar el contrato, el locador debe devolver este monto actualizado
al último valor del alquiler mensual, salvo que existan deudas o daños comprobables en el inmueble.
Por garantía también podemos interpretar el aval que el inquilino ofrece en caso que no se cumpla con los pagos. El método más común sigue siendo la garantía propietaria, donde un tercero solidariamente ofrece una propiedad a su nombre, pero otras opciones como el seguro de caución han ganado popularidad debido a su flexibilidad. Estas alternativas permiten a más personas acceder a un alquiler sin depender de otra persona que intervenga en su lugar.
Las cláusulas relacionadas con las garantías y depósitos deben estar claramente especificadas en el contrato, evitando ambigüedades que puedan generar conflictos futuros.
Obligaciones y derechos de las partes
Responsabilidades del locador y locatario
En un contrato de alquiler, tanto el locador como el locatario tienen derechos y obligaciones que deben cumplir para garantizar una relación contractual saludable. La normativa establece lo siguiente:
Es obligación del locador entregar el inmueble en condiciones adecuadas, garantizando que el inmueble sea habitable o apto para el uso convenido al momento de la entrega.
El mantenimiento estructural del inmueble (como problemas de plomería, electricidad o filtraciones) es responsabilidad del locador, salvo que el daño sea ocasionado por el inquilino. Responder por reparaciones mayores que no se desprendan del uso cotidiano es obligación del propietario.
Una vez entregado el inmueble, el locador debe respetar la privacidad del locatario. No se puede ingresar a la vivienda sin el consentimiento del inquilino, salvo situaciones de emergencia.
Por otra parte, es obligación del locatario pagar el alquiler en tiempo y forma. Es fundamental que el inquilino cumpla con el pago según lo establecido en el contrato.
También conservar el inmueble en buen estado. El inquilino debe mantener el inmueble limpio y realizar reparaciones menores derivadas del uso normal como cambios de luces o ajustes de griferías. Ante cualquier problema grave en el inmueble, el locatario debe avisar de daños o problemas al locador para que este pueda resolverlo.
En resumen, el locador tiene derecho a recibir el pago del alquiler según el contrato, exigir el cumplimiento de las normas pactadas y recuperar el inmueble al finalizar el contrato. Mientras que los derechos del locatario incluyen disfrutar del inmueble sin interferencias, exigir reparaciones necesarias y rescindir el contrato bajo ciertas condiciones.
Modificación y rescisión del contrato
Si alguna de las partes desea modificar el contrato, esto debe hacerse por escrito y con el acuerdo mutuo. En cuanto a la rescisión anticipada, el locatario tiene el derecho de finalizar el contrato después de cumplir seis meses de alquiler, siempre que notifique con al menos un mes de antelación. Dependiendo del momento de la rescisión, podría aplicarse una indemnización de un mes y medio de alquiler si la rescisión ocurre antes del primer año y un mes de alquiler si sucede después del primer año.
Condiciones de desalojo
La Ley 27.737 de alquileres en Argentina establece que el locador puede iniciar un desalojo si el inquilino no devuelve el inmueble después de que se cumpla el plazo de intimación de pago o finalice el contrato. El locador es responsable de los gastos y costas de la acción judicial.
En caso que se proceda a la devolución del inmueble, el locador no puede negarse a recibir las llaves del inmueble ni condicionar su entrega. Si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente ante el juez. Si el inquilino consigna las llaves dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación al locador, no debe pagar el alquiler de esos días.
Para mas información https://www.mercadolibre.com.ar/blog/re-contrato-de-alquiler-en-argentina-todo-lo-que-necesitas-saber